איך זה קרה?   –   דוח מבקר המדינה:

קיבוץ שפיים

משרד מבקר המדינה בדק בתחום קיבוץ שפיים את הקמתם ואת הפעלתם של שני מוקדי פעילות עסקית: חוצות שפיים ומסלולי מרוץ מכוניות (קרטינג). להלן ממצאי הבדיקה:

חוצות שפיים

מתחם הבנייה חוצות שפיים נמצא במזרחו של קיבוץ שפיים בסמיכות לכביש החוף (להלן – מתחם חוצות שפיים). בנויים בו שני מבנים המחוברים זה לזה. המבנה האחד (להלן – המבנה הדרומי), שטחו כ-12,800 מ"ר, והמבנה האחר (להלן – המבנה הצפוני), שטחו כ-24,000 מ"ר. על פי התכניות התקפות שחלו במתחם חוצות שפיים בראשית 1995, ייעודן של החלקות שעליהן בנויים שני המבנים האמורים היה "תעשייה". לפני כן היה ייעוד החלקה שעליה בנוי המבנה הצפוני "חקלאי".

ביוני 1995 נתנה הוועדה לקיבוץ שפיים היתר לבניית תוספת של כ-7,500 מ"ר למבנה הדרומי שהיה קיים במקום. שטחו באותה עת היה כ-5,300 מ"ר. ההיתר ניתן למבנה תעשיה. באוגוסט 1996 נתנה הוועדה היתר בנייה לבניית המבנה הצפוני כמבנה תעשייה בשטח כולל של כ-24,000 מ"ר.

שימוש חורג

בתכנית המתאר המקומית נקבע, כי מתחם חוצות שפיים הוא אזור חקלאי קיבוצי, ובתכנית מפורטת אפשר לקבוע באזור זה שימושים שונים שפורטו בתכנית המתאר. בתכנית שהיא "תכנית מפורטת ושינוי תכנית המתאר" נקבע כי אזור זה הוא אזור תעשייה שבו ניתן להשתמש לייעודים האלה: "מפעלי תעשייה ומלאכה, מתקני תשתית הדרושים לקיום תקין ורצוף של פעילות תעשייתית, לרבות משרדים, מחסנים, דרכים, רחבות וחניות".

ממסמכי הוועדה עולה, כי במבנה הדרומי ובמבנה הצפוני לא הייתה פעילות תעשייתית. למן הקמת המבנים בשנים 1996 ו-1997 השתמשו בחלק הארי של השטח הבנוי למסחר; בחלק מהשטח הבנוי השתמשו למשרדים. שימושים אלה היו בניגוד לייעוד שעל פי התכנית התקפה האמורה שחלה באזור זה ובניגוד לייעוד שעל פי היתרי הבנייה. הם שינו את אופייה של הסביבה הקרובה, ועל כן משמעותם הייתה סטייה מהיתר וסטייה ניכרת מתכנית. הוועדה לא פעלה נגד השימושים החורגים במקום.

במרס ובמאי 1997 נתנה הועדה לקיבוץ שפיים היתרים לשימוש חורג למסחר בחלק משני מבני התעשייה האמורים. ההיתרים היו לשנה אחת והם חלו על שטחים במבנה הדרומי ששטחם היה
כ-1,660 מ"ר, ועל שטחים במבנה הצפוני שהסתכמו ב-4,430 מ"ר. היתרים אלו ניתנו בניגוד לחוק הקובע כי לא יינתן היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או על הבניין.

תכנית השינוי קבעה ש"זכויות הבניה יהיו ע"פ מצב קיים וע"פ אישורי בניה שהוצאו עד 17.4.96". משמע, היא נועדה להכשיר בדיעבד את השימוש החורג במתחם חוצות שפיים, והיא קבעה את זכויות הבנייה על פי המצב באותה עת. מצב זה פורט ב"לוח שטחים בנויים בפועל" שבתכנית, כלהלן: שטחים עיקריים – 19,433 מ"ר; שטחי שרות – 11,097 מ"ר; חנייה (במרתף) 6,149 מ"ר, וסה"כ – 36,679 מ"ר.

מנתוני מחלקת הגביה של המועצה עולה, כי השטח הכולל למסחר הוא כ-13,300 מ"ר, שהם כ-67% מהשטחים העיקריים. השימוש העיקרי במתחם הוא אפוא לצורכי מסחר. החריגה מהמגבלה שרק 25% מהשטח הבנוי ישמשו למסחר היא סטייה מתכנית השינוי.

בתגובה מיולי 2005 לעובדות האמורות שהציג לו משרד מבקר המדינה טען קיבוץ שפיים ש"שטחי מסחר הם שטחים עיקריים לפי תקנה 9 לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992. שטחי מסחר עיקריים אלו הותרו בשיעור 25% מהשטח הבנוי ולא מהשטח העיקרי ועל כן מותר לעשות שימוש בשטח של 9,441.5 מ"ר למטרת מסחר." משרד מבקר המדינה דוחה טענה זו. בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992, נקבע, כי "בתכניות ובהיתרים יחושבו שטחי בנייה ואחוזי בנייה לפי הוראות תקנות אלה". התקנות קובעות הפרדה בין שטחים עיקריים ובין שטחי שירות ולא ניתן להעביר שטחי שרות לטובת שטחים עיקריים. חישוב על פי שיטת הקיבוץ פירושו העברה של שטחי שרות (לרבות שטח החנייה) לטובת שטחים עיקריים לשימוש מסחרי, דבר אסור על פי תקנות אלה. יתרה מזו, גם לשיטת הקיבוץ, עדיין יש חריגה בכ-4,000 מ"ר מהשטח המותר למסחר על פי התכנית.

נוסף על השטחים המסחריים האמורים, נמצאים במתחם גם מחסני מכר ששטחם הכולל, על פי נתוני מחלקת הגביה, כ-2,500 מ"ר; שטחים אלה הם חלק מהשטחים המשמשים למסחר. קיבוץ שפיים טען בתגובתו מיולי 2005, כי "אחסון מוגדר בתקנה 9 לתקנות הנ"ל כשטחים למטרות שירות". משרד מבקר המדינה דוחה טענה זו משום שתכנית השינוי הגדירה "מחסני מכר" כשימוש למסחר.

משרד מבקר המדינה העיר לוועדה, כי יש לראות בחומרה את העובדה שהיא אפשרה את הפיכת אזור תעשייה לאזור מסחרי מובהק, בניגוד לתכניות התקפות. הניסיון המשתמע מתכנית השינוי להכשיר את המצב שנוצר בשטח לא צלח, משום שאף לפי תכנית זו אסור השימוש במבנים למסחר בהיקף הקיים.

בנייה ושימושים חורגים נוספים

מבנה לשירותי תקשורת: בנובמבר 1999 נתנה הוועדה לקיבוץ שפיים היתר לבנות בתחום תכנית השינוי מבנה לשירותי תקשורת וטלפון בשטח של כ-51 מ"ר.

הועלה כי היתר הבנייה ניתן על ידי הוועדה שלא כדין מאחר שזכויות הבנייה על פי תכנית השינוי מוצו בבנייה שנעשתה בעבר, והיות שהבנייה שאושרה חרגה מעבר לקו המזרחי של חזית המבנים, בניגוד להוראות תכנית השינוי. עוד הועלה, כי המבנה נבנה בסטייה מהיתר בשטח של
כ-134 מ"ר; המבנה נבנה בחלקו על מקומות חנייה קיימים, והוא משמש למסחר.

משרד מבקר המדינה העיר לוועדה שהיא חרגה מסמכותה במתן היתר הבנייה האמור, והיא לא פעלה כדרוש, על פי סמכותה, נגד הבנייה והשימוש החורג.

בנייה ושימושים מסחריים במרתף החניה: בשנת 2000 בנה קיבוץ שפיים בחלק ממרתף החנייה של מתחם חוצות שפיים המיועד לחניה מבנים בשטח כולל של כ-1,500 מ"ר ללא היתר בנייה. במבנים פועלים עסקי מסחר, אחדים – משנת 2001 , ואחרים – משנת 2003.

הוועדה לא הפעילה פיקוח במקום ולא עשתה דבר למניעת הבנייה הבלתי-חוקית ולהפסקת השימושים החורגים במקום. רק בדצמבר 2004, בעקבות תלונה, יזמה הוועדה הגשת כתבי אישום נגד הבונה ונגד מפעילי העסקים בשל הבנייה והשימושים במקום ללא היתר. עד מועד סיום הביקורת טרם התקיים דיון בכתבי האישום.

היטל השבחה

"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן – היטל);

כאמור, המבנים הוקמו על חלקות שנועדו לתעשייה; לפני כן היה ייעודה של אחת החלקות חקלאי; תכנית השינוי קבעה שימושים מעורבים – תעשיה, משרדים ומסחר במבנים. נמצא, כי הוועדה לא קבעה את שומת ההשבחה בגין השינויים האמורים, וממילא לא עשתה לגביית היטל השבחה. הוועדה רק גבתה היטל השבחה בסך 1,311,097 ש"ח לתקופה של כשנה וחצי בשנים 1997-1998 בגין שימוש חורג בכ-6,090 מ"ר שעשו שישה עסקים.

משרד מבקר המדינה העיר לוועדה, כי הסכום שגבתה בגין ההיתרים לשימוש חורג מלמד שמחדלה בקביעת שומת ההשבחה בגין השינויים בתכניות התקפות שחלו על מתחם חוצות שפיים מנע ממנה הכנסות של מיליוני ש"ח. על הוועדה לעשות לגביית היטל ההשבחה כדין.

מסלולי מרוץ (קרטינג)

על חלקה בתחום קיבוץ שפיים נסללו מסלולי מרוץ (קרטינג), על פי היתר של הוועדה מינואר 2001 "לעבודות פיתוח (מסלולי אספלט) בשטח של 4800 מ"ר".

הועלה כי היתר הבנייה ניתן על פי תכנית מש"מ הקובעת את ייעוד החלקה ל"אזור ספורט, תיירות ונופש". תכנית המש"מ קבעה יעדים ואזורים בלבד, ולכן היא קובעת כי "כל פיתוח ובינוי יאושרו על סמך תכנית מפורטת אחרת הקובעת הוראות בעניינים אלה." התברר שאין תכנית מפורטת שעל פיה ניתן היה לתת את היתר הבנייה – ולכן לא היה בסמכותה של הוועדה לתתו, והיא עשתה זאת שלא כדין.

בואו נראה אתכם עושים את זה בלי לשבת בכלא!!!